Avv. Giuseppe Pompeo Pinto
Cassazionista in Roma
Tel. 389.0219253
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COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Una delle principali tematiche nei tribunali è costituita dal contenzioso in tema di compravendita immobiliare, nell'ambito dell'acquisto della causa.
Generalmente il cliente si rivolge ad una agenzia immobiliare, la quale fa sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto
Con questo documento, l’acquirente si impegna ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato o proposto. L’impegno, in questo caso è soltanto dell’acquirente, e vale per un periodo determinato indicato (in genere 15 giorni), durante il quale il venditore potrà inviare una lettera di accettazione.
Nella proposta irrevocabile d'acquisto devono comparire: i dati del venditore e dell'acquirente, l’indirizzo dell'immobile oggetto della trattativa, la descrizione e il prezzo proposto della casa, il termine entro il quale il venditore deve dare una risposta (quindi accettare la proposta dell'acquirente o rigettarla), i tempi dei pagamenti, la data entro cui avverrà il futuro rogito e, spesso, anche la provvigione dovuta all’agenzia immobiliare.
Nel momento in cui il promittente venditore accetta la proposta, la stessa deve essere comunicata al promissario acquirente, in questo modo si forma un vincolo contrattuale.
Questo vincolo contrattuale è fonte di responasbilità ( contrattuale), la giurisprudenza oramai dominante paragona lo scambio di proposta/accettazione ad un contratto preliminare, qualora contenga tutti gli elementi propri del preliminare; una volta era considerata quale cd "puntuazione".
La fase successiva è rappresentata dalla firma del compromesso o contratto preliminare , che a volte ripropone quanto già indicato nella proposta di acquisto. Con questo documento, che può essere registrato, il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere l’affare. Oltre ai dati delle parti contraenti, nel compromesso devono essere indicate le modalità e i tempi della vendita, la data del rogito, l’esistenza o meno di ipoteche sulla casa o di altri vincoli, le parti che compongono l’immobile (cantine, box, altro), la regolarità dell’abitazione rispetto alle norme edilizie.Tutto quello che viene riportato sul preliminare dovrà essere poi rispettato nel rogito, quindi prima di firmare questo documento è bene valutarlo in tutte le sue parti, meglio se con l’aiuto di un esperto, e non lasciare delle parti in bianco.
Di norma quando si stipula il compromesso, l’acquirente versa una cifra a titolo di caparra, che si somme a quella già versata al momento della proposta di acquisto.
Nel caso in cui la compravendita non avvenga per colpa dell’acquirente il compratore potrà trattenere la caparra a titolo di risarcimento, se invece la colpa è del venditore l’acquirente avrà diritto ad un risarcimento pari al doppio della caparra. L'inadempimento del preliminare può comportare anche la volontà di agire ex art. 2932 cc per l'esecuzione specifica del contratto.
Ultima fase della compravendita immobiliare è il rogito.
Lo studio dell'Avv. Giuseppe Pompeo Pinto, patrocinante in Cassazione, tutela la clientela in tutte le controversie aventi ad oggetto inadempimenti precontrattuali o contrattuali in tema di compravendita immobiliare.
Si allega uno dei successi ottenuti dallo Studio Legale in tema di compravendita immobilare, in particolare relativa ad immobile soggetto a prezzo massimo di cessione.
Nel caso in esame, è stata proposta citazione nei confronti dell'Agenzia Immobiliare, in quanto non aveva informato i clienti ( promissari acquirenti), che l'immobile ricadeva in area vincolata con obbligo per il costruttore cessionario e i suoi aventi causa di stabilire un prezzo massimo ex art. 8 della L. 10/1977; il preliminare tra le parti è stato concordemente annullato, in quanto i venditori avevano fissato un prezzo non realizzabile; la parte acquirente, difesa dall'Avv. Giuseppe P. Pinto , ha citato in giudizio l'Agenzia Immobiliare chiedendo il ristoro di tutti i danni subiti e subendi, in considerazione del fatto che gli acquirenti avevano venduto un proprio appartamento, avevano affittato un altro appartamento, nell'attesa di trasferirsi in quello oggetto del preliminare, poi annullato. Il prezzo massimo di cessione ha impedito la vendita, e l'Agenzia Immobiliare non ha informato di ciò gli acquirenti. E' stata pesantemente condannata dal Tribunale di Roma, in quanto ha violato il dovere di informazione che incombe sul mediatore.
Per approfondire la tematica, si rimanda alla pagina di giurisprudenza, ove sono pubblicate anche sentenze dello Studio, favorevoli alla clientela.
